MixedBanks

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ядром рынка ипотечного кредитования являются экономико-правовые механизмы, регулирующие отношения между кредитором и заемщиком по поводу получения ссуды под залог недвижимости.

Инфраструктурный пояс рынка ипотечного кредитования включает в себя: банковские, страховые компании, строительные, торговые организации, кредитные союзы, жилищно-строительные кооперативы, коллекторские агентства (приставы), риэлторов, институциональных брокеров, кредитные бюро и т.д.

Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предполагающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, развитости контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т.д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т.д.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

- обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

- предоставлять и обслуживать кредиты.

Факторами формирования модели ипотечного кредитования, действующими со стороны спроса, являются:

1. крайнее обострение жилищной проблемы;

2. наметившаяся стабилизация социально-экономической структуры общества при общем неудовлетворительном ее состоянии и сохраняющейся невозможности самостоятельного приобретения жилья большинством населения;

3. восстановление доверия к банковской системе, обусловленное расширением спектра связей банк-клиент.

Факторы, определяющие состояние, проблемы и перспективы развития системы ипотечного кредитования в РФ, следующие:

1. уровень информированности населения об ипотеке;

2. относительно низкий уровень доходов большинства населения;

3. недостаточное предложение на рынке жилья;

4. опережающий темп роста стоимости жилья по сравнению с ростом доходов населения;

5. недостаточная проработанность нормативно-правового обеспечения;

6. отсутствие единого кадастра объектов недвижимости;

7. отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг.

Нормативно-правовая база банковского ипотечного кредитования несовершенна и требует доработки, однако современное состояние законодательства не следует рассматривать как основной источник рисков, которым подвергаются коммерческие банки в процессе ипотечного кредитования.

Снижение уровня кредитного риска по ипотечным кредитам может быть обеспечено за счет повышения обоснованности принимаемых решений о кредитовании. Прогнозировать возможные задержки платежей и возможную тяжесть их последствий следует уже на стадии принятия решения о кредитовании. Несмотря на то, что к настоящему времени рано говорить о потерях банков по ипотечному кредитованию, задержки текущих платежей по кредитам представляют собой достаточно распространенное явление.

В результате анализа применяемых банками методик оценки кредитоспособности клиентов было установлено преобладание скоринговых методик, имеющих ряд существенных недостатков:

- децентрализованность системы оценки;

- невозможность построения сложной стратегии принятия решения;

- базирование скоринговых карт на экспертных знаниях кредитных аналитиков банка, что ограничивает их качество и уменьшает клиентскую базу;

- сложность осуществления быстрых решений службы риск-менеджмента кредитной организации из-за длительности процедуры смены или корректировки методики оценки;

- открытость методики оценки, позволяющей в определенных пределах манипулировать данными как в мошеннических целях, так и из соображений увеличения численности привлеченных клиентов.

Эффективность ипотечного кредитования должна определяться как результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его осуществлением.

Одним из факторов эффективности системы ипотечного кредитования является стабильность и прогнозируемый характер взаимоотношений между ее участниками, что возможно только при взаимовыгодном характере совместной деятельности. Для эффективного согласования интересов участников системы ипотечного кредитования необходимо выявить структуру целей участников и определить критерии оценки достижения целей.